房地产调控“新国五条” 狐狸与黑熊的寓言

前沿观察优质财经领域创作者

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提要：2月20日，房地产调控“新国五条”出台，引起社会热议。时隔八天，“新国五条”细则随着房地产调控“新国五条”政策出台而横空出世。对此，便引起新国五条会抑制房价还是推高房价的讨论话题。其实，说到底，房地产调控“新国五条”实质上就是狐狸与黑熊的寓言。

2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

房地产调控“新国五条”

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

“新国五条”细则

新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。具体包括6个方面：

一是，完善稳定房价工作责任制。

省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。通知要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，在今年一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。这一省长问责制，可谓力度巨大。

二是，坚决抑制投机投资性购房。

所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房限制更严格，审查更严厉。购房人不具备购房资格的，签订的购房合同必须解除；对伪造证明材料、骗取购房资格的，要严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究法律责任。

在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。

此外，调控措施还包括：

增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管和预期管理。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，推进房地产税制改革等。

专家解读国五条细则

一、扩大房产税试点，而且时间表、试点城市的数量、具体的城市都悬而未决，以“威慑调控”取代传闻中的二套房贷双提，力度低于此前市场预期，说明管理层还是对楼市偏向呵护态度，暂时以降温取代打压，给予机会，以观后效，根据后市表现定政策。

二、房价控制目标放在第一位，说明今年的调控依然是目标调控，以目标定政策，先统一目标，统一思想。说到底，还是默认低于或同步当地经济增长和收入增长的房价增速。2011年4月，南京首次公布房价控制目标，要求当年全市新建住房价格涨幅必须明显低于居民人均可支配收入增幅，同时要低于2010年度全市新建住房价格涨幅(10.4%)，这一任务轻松完成。2012年中央未再要求各地公布房价控制目标，南京也没有公布。

三、“坚持限购和差别化调控政策，扩大房产税试点”放在紧随目标之后，说明其地位之重，说明调控依然是今年楼市的主基调，以控治市，同时也表明今年的房价上涨压力比较大。这一条的出台，宣告了“房产税取代限购”的破产，指明了未来“房产税叠加限购”的基本调控思路。

四、加强供应放在第三条，说明在目标和调控之外，提出了治理房价的基本举措，即增加供应以缓和供应紧张和涨价预期，最终实现地价、房价的平稳运行，未来一段时间，土地的供应量依然有望保持积极旺盛的高峰水平。

房地产调控“新国五条”揭示的寓言

两只小熊有一块饼，他们不知道怎么分，这时狐狸来了，说我帮你们分吧。狐狸给饼分成大小不同的两块，熊大得小块，熊二得大块，熊大不干了，说熊二的比我的大。狐狸说，这好办，拿起熊二的饼，嗷呜一大口吃掉了，这时熊二不干了，我的饼比熊大的小了，狐狸又给熊大的饼咬一大口，熊大又不干了......就这样咬来咬去，狐狸最后终于给两块饼咬一样大，熊大熊二拿着一样大的两小块饼满意的走了。

讨论：新国五条会抑制房价还是推高房价？

网友K王之王认为，价格决定市场，，买房者不是傻的，还要考虑性价比，，性价比极差是不可能有成交的。有价无市。我卖过房，同地小区，同样的房子，因为我有营业税，别人没有，基本净收价就比别人低很多，净收价低了，表面看是税转给购房者，其实又变相转了部份给卖房者。

新浪网友小明上广州则认为，推高20%从理论上将可以让房地产商互相炒作房价的势头变弱，这样房价市场就会回归到本来的秩序。到时候就算是涨也是自然市场规律。

在此，小编也发表个人看法：“按照国务院楼市“新国五条”的规定，今年房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。”

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