天价墓地三十万一平 揭地下房产隐秘生意经

清明节的魔都及周边的景象，若从空中俯瞰，可看到持续的人流车流骤然迸发出来，沿着公路网铁路网奔突抑顿，然后变成涓涓细流，消失于杂花生树的江南乡野。那里是先人墓庐所在。

回程则是这道程序倒转，同样艰辛。相应于魔都墓穴均价六万一平，豪华版三十万一平，寸土尺金，这种周期性之迸发，或会持续百年。

出行之舟马劳顿，可谓怨声载于道路，再加自媒体的回旋放大，人们对未来一抔之土的担忧，使公共墓地政策问题，受到前所未有的诘问。上月始，配合京衡律师事务所的公益项目，笔者对F公墓进行了个案研究，结论可以用“忧心如焚“四字形容。

“实事项目”

H市F公墓是湖滨平原与莫干山余脉之过渡地带。熟读唐诗宋词，即知此处为名家游历吟哦之地，湖山胜景，自是醉人。

南人向重祭祀。H市古来乃是富贵温柔之乡，市民温和娴雅，然对修坟同样热衷。F公墓项目，即是在民间修墓热之推动下，于2005年经H市发改委审批立项。

主持其事民政部门公开意见是：只有建设高标准公墓，提供墓葬条件，才能有效遏制乱埋乱葬。

2006年初，该项目列入H市年度十大实事项目。批复占地40.4公顷，容纳墓穴19.6万位。这是一座园林式墓园，中有两溪四湖，七桥七亭，加上游览辅助设施，在当地首屈一指。

H市的报界援引民政部门的人士的话说：F公墓建成后，可以满足城区人口三十年的墓葬要求，以后几十年不会审批新的公墓。有实事工程这面民意大旗，涉及发改土地林业环保供电等部门一路绿灯，许多政策法律障碍，均不成障碍。

“大手笔“之一是突破“831大限“。

（2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。）

F公墓面向城镇居民，理论上只能是经营性公墓，但却意外获得了省政府批准，H市遂以“H土划拨字（2006）第317号“文“划拨的土地。

获得土地使用权的公司是H市民政事业经营开发有限公司。墓地营销员使劲向笔者吹嘘，一次缴费后不存在使用期限问题，原因即在该项目可疑的“土地划拨“。

大手笔囤积公墓

在中国法律上的公墓分两种：公益公墓是乡村公墓，是乡村组织在集体土地上营建的墓地；经营性公墓是在国有土地上建造，面向本地（或同一火化区）居民发售。

后者虽属商业化运作，然因防止商业化炒作，亦由政府对消费人群、土地规划、土地供给、服务价格等进行高度管制，通过管控保障墓穴这种公共品供给。于H市一般干部和市民的理解：主持该实事项目的H市民政事业经营开发有限公司，是“民政局的公司“。

而国家将国有土地资产划拨给国企运营，而不是经过公开拍卖，有利于降低土地成本，最终会在墓葬价格上，给予H市人实惠。根据2006年F公墓工程二期项目土地征收方案，征收土地14.7164公顷，其中耕地8.5916公顷，林地2.3754公顷。土地补偿费、安置补助费仅每公顷27万元，折合每亩仅1.8万元。

现在无法了解征地费用是由财政拨款，还是由运营公司代为支付。但经测算，因为是划拨，征地均在同年完成，运营公司获得毎平方米土地使用权，政府财政或运营公司的对价是27元。

40万平米，近20万穴，以一穴1平方米算，容积率0.5，“楼盘价“仅54元。也就是说，若F公墓真作为一项政府实事项目、惠民工程来做，征地加上园林绿化景观设施建设，1000元一穴尚有微利。

但公墓最低8000元一2万的墓地早已售罄，仅余5万一9万的墓穴。销售人员介绍，由于墓价偏高，主要的消费群体是生意人和沪杭两地的客户。

园方可根据客户要求，订制艺术墓地，可制作死者塑像，价格20万一200万不等。一对上海夫妇订制了100平的艺术墓地，价格是200万元。

根据统计数据，F市W区人均年收入4万余元，尚不足购买这项“实事工程“的一眼墓穴。W区人口42万，年死亡5000左右，十年死亡人口5万余，但F公墓仅卖出墓穴4000余。

而囤积的墓穴则在19万个左右，以5万元左右的均价，其市场估值当在80亿一100亿之间。均价5万的墓穴，实际上只是付出一次付出20年的租金。

因为在《经济合同法》中租赁期限最高为20年，20年后续约，所需费用可能更为高昂。

若以住宅地产70年土地使用期，则5万元的墓穴相当于20万。这个价格相差H市房地产的20倍以上。