北京楼市挺不住了 二手房交易量锐减（2）

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今年及近两年北京房价怎么走？先给答案，会下跌，但跌幅要看未来两年全国楼市的大气候。如果政府调控艺术好，北京房价会呈阴跌走势，会缓慢回调。判断依据是什么？

有一个很重要的一点大家都不太重视，那就是行政力量对楼市、对房价的影响。历次调控其实都是有短期效应的，譬如政府托市，房价一定上涨，政府打压楼市，房价短时段必然下跌。所以中国楼市毋庸置疑是政策市，受政策影响立竿见影。

现在的政策跟以前又不太一样。去年12月中央经济工作会议给楼市定调房子是用来住的不是用来炒的，很多人没有深刻理解这背后的意义，以及对于未来长时段内中国楼市属性和走势的深远影响。

其实这是最高层对于未来长时段内的房地产业属性、房屋功能以及房地产支柱产业地位一次新的定性，房屋将剥离金融投资属性，而回归最根本的居住属性（不要以为这是老生常谈，其实通常老生常谈的道理，总是很有道理的），下一步房地产业的国民经济支柱产业地位将逐步削弱，以减轻经济发展过度依赖房地产业拉动的被动尴尬且越往后越危险的局面，地方上则是逐步减轻对于土地财政的严重依赖，后期会很快跟进房地产税的落地，而这将成地方财政的主要税源之一。这是一种方向性的转变，极其重要，没有认识到这一点，还在盲目冲进楼市希图快进快出赚快钱的炒房客注定要被套牢。

由于政策对于楼市具有重大甚至中短期内具有决定性影响，所以大家无论买房是刚需、改善还是投资，都要摸清楚政策的意图（再次强调，一定要摸清楚当前政策的意图，因为一定程度上政策决定房价）再行动，不跟着政策走，逆着政策行动注定要吃亏的。

那么当前政策的意图是什么？就是抑制房地产泡沫（是“泡沫”而不是“房价过快上涨”，这是一种明显的定性升级），房价决不能再涨了（这是最高决策层的意思，必须要实现，不惜采用一切办法都要保证房价不能再涨了），止涨横盘乃至缓慢小幅下跌，花上数年时间消化泡沫，实现房价软着陆，是最好的效果。这是最高层乐见的。

至于房价为何不能再涨、高房价的危害，这方面的文章、论述太多了，本文不再赘言，只简单说一下当前“抑制房地产泡沫”的必要性和紧迫性。

鉴于历年的房价上涨使得楼市集聚了太高的泡沫，历次调控又没有很好地消化泡沫，尤其是肇始于2015年3月，勃兴于去年全年，延烧至今的本轮楼市狂潮，更是将中国楼市推向了泡沫顶端，严重点说，中国的房产已经成为全球最危险的资产之一。即便是在号称“史上最严”调控的当下，炒楼之风依然未退，刚需、刚改恐慌性入市还在继续，“有效”支撑着房价进一步高企，所以往小点说为了楼市不崩盘，引发系统性金融风险，往大点说为了经济不受灭顶之灾、严重且长期衰退，以高压手段抑制房价继续上涨便势在必行。

但现实情况如何呢？如上所述，“即便是在号称“史上最严”调控的当下，炒楼之风依然未退，刚需、刚改恐慌性入市还在继续，“有效”支撑着房价进一步高企”。这与政策的目的还有着相当大的差距，也是目前调控的痛点。

那么怎么实现政策目的呢？

——看北京房价走势。

北京房价走势很重要，因为北京楼市是全国楼市风向标，具有鲜明的标杆和风向意义，如果连抗跌性极强、集万千最优质资源禀赋于一身的北京房价都实质性下跌了，其他泡沫巨大的城市楼市就没理由再继续上涨下去，所以本轮楼市调控效果要看北京的调控效果，也就是北京的房价走势。

但为什么北京的房价一定要下跌才能达到政策目标呢？

大家知道，调控的一个重要杠杠目的是改变预期，如果后市继续看涨的预期不改变，调控的效果是无法奏效的，所以调控必须要实现扭转预期的先期目的。

然而，如笔者上面分析，全国楼市走向看北京楼市走向，全国的房价涨势要控制住，北京的房价必须要控制住。

然而矛盾的地方在于，在当前的强调控下，关于北京楼市后市的预期并没有显著扭转，大家都认为北京的房价即便不会再疯涨，也会缓慢上涨，或者止涨横盘，而不会显著下跌，即长期依然看涨北京房价。

这是一个与政策初衷相悖的调控效果，更进一步说，北京的调控结果并没有起到“带头大哥”的作用，反而在一定程度上支撑着当下热点城市房价的继续上涨。预期的作用是巨大的，看涨北京后市的预期，支撑着全国热点城市房价继续上涨的预期。

所以问题回到了调控目的这样一个原点：在政策目标（房价必须不能再涨了）必须要达成，且必须要让北京的调控起到示范效应的前提下，只有让北京房价实质性下跌，彻底扭转预期，才能发挥预期的传导效应，引导其他城市房价止涨，若是有实质性回落，调控效果就更好了。所以北京的房价再上涨是不可能的了，只有显著下跌这一种选择。（来源微信公众号城市房价地图）