房贷利率大幅上调 房贷规模也日趋收紧
股城网注：最近，银行房贷利率大幅上调，同时房贷规模也日趋收紧。金融强监管、流动性趋紧是房贷利率上调的主要原因。这可能会误伤刚需购房者。
近来，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何？“定向加息”会有何种影响？
部分银行房贷利率大幅上调
最近，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。
监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。
记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到，自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。
首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；
二套房房贷执行基准利率的1.2倍。
而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。
进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。
记者从厦门市部分银行和房产中介获悉，自今年5月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。
记者注意到，福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达10%。同时，二套房房贷利率首次调整，从原先执行基准利率上浮10%，调整为上浮20%。
房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。
厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待”。
楼市“定向加息”有何影响？
近期，多个城市的多家银行收紧房贷，究竟为何？
厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示，金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格，银行同业存单发行量骤减，房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%，这意味着资金成本在不断提高。
“资金成本涨的比房贷利率快，银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产首席分析师张大伟说，尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后，银行对抵押品的风险意识更是不断提高，所以房贷审批难度加大。
“融360”分析师李唯一表示，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率，利润也十分有限。从资源配置角度讲，这部分资金资源未带来预期收益，则会被配置到收益更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，部分银行会权衡成本与利润，进而收缩房贷业务。
在戴亦一看来，“定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法，背离了调控目的。
戴亦一说，调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤，“刚需人群属于购房的弱势人群，应该让他们买得起房、住得上房。”
楼市将往何处去？
今年6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。
数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。
业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率，这必然使得银行吸储成本提升。
张大伟认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷，而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格；该趋势是否会加快，还取决于资金价格上行的速度。
易居研究院智库研究总监严跃进表示，房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过，房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响。
在戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性。
评论：
首套房贷利率优惠，不应过早退市
深受刚需欢迎的首套房利率优惠的政策，越来越有空头支票之嫌。新华社记者调查发现，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。
从最低可打7折到1.1倍，差的不是一点点，已经对刚需购房造成比较严重的影响，这不符合调控政策的初衷。我们制定严格的房地产调控政策并不是为了不让人买房，而是遏止投机性买房，刚需的利益需要得到社会尊重。房贷利率优惠政策明存实亡，不利于建立一个健康的房地产市场。而相比于投机性的信贷需求，刚需对利率的调整恰恰是最敏感的，在一些一二线城市房价大涨的背景下，维持一个比较低的房贷利率水平、减轻他们的生活压力，某种程度上说也同样是刚需，优惠政策不应该过早地退出市场。
这里面自然有资本逐利天性的问题，1.1倍和打7折相比，银行的获利空间大很多，它本身就有“就高不就低”的利益冲动。但将利率上调归结为银行的贪婪，也不客观，此轮利率上调是在流动性趋紧、资金成本上升的背景下产生的，余额宝的年化利率都已经在4个点以上了，可想而知，银行筹资的成本并不低。以房地产信贷市场的巨大规模，几乎必然会带来积极性降低的现实问题。
问题的关键还在于厘清政府责任和商业行为的界线。比如，公积金的房贷利率，政府可以说了算，但商业贷款的利率又该如何界定呢？公积金的存款利率并不高，虽然贷款利率比市场低，但依然有利可图，可商业贷款的资源来源是通过储蓄市场一点点筹措过来的，如果筹资成本过高，相应的，贷款利率也会同步上扬。
刚需群体的居住权理应得到政策的照顾，不应该完全由市场决定。现在一些城市保障房、廉租房建设严重滞后，如何用新的更有效的政策来帮助刚需，已经成为不得不面对的迫切问题。央行制定的首套房利率优惠政策，也只是个指导性意见，并没有强制银行一定要打几折，商业银行可以配合也可以不配合。在资金宽松、流动性顺畅的时候，资金成本低，银行乐见其成，一旦流动性收紧，问题就凸显出来，那么，政府在鼓励手段上能不能再实惠一些？现在的情况是，仅仅依靠政策和对银行的呼吁，很难解决这个问题。既然国家保护刚需的利益，就应该考虑到如何在特定的情况下，用政策性的优惠来冲抵商业贷款的逐利冲动。光靠一个公积金贷款显然还无法满足庞大的政策性信贷需求，政府应该有更丰富的信贷体系设计。
另一方面，银行的资金成本在上升，但并不意味着银行就无利可图了，存贷利差依然存在，银行赢利能力依然可观。银行也完全可以通过提高二套房利率，实行差异化的房贷利率求得一定的平衡。银行也不能忽视自己的社会责任，更不能以一些短期信贷的高利率、甚至以民间借贷的利率来看待刚需房贷的利率问题，这两者本身并不具备可比性。从长远看，房贷仍然是一笔非常优质的信贷资产，对银行利润的稳定起着不可估量的作用。在这个问题上，银行的眼光不妨放得再远一点。（来源钱江晚报）