北京楼市新政三月 买家的议价能力在不断增强

股城网注：北京楼市新政三月，二手房议价空间增大，近六成业主下调挂牌价格。数据显示，买家的议价能力在不断增强。这说明楼市北京政策成效十分显著。

随着史上严厉调控深入，二手房议价空间正逐渐加大。

链家中介人员郭伟（化名）习惯定期将北京太阳宫区域出售的二手房源整理后发给意向客户。近段时间，郭伟会在房源后特别提示，“很多房源目前都很有诚意出售，而且价格上面还有浮动。”而5月份以来，郭伟开始定期将房源下调价格同时报送给客户。非常明显的趋势是，与调控前房源难以议价不同的是，调控以来，诚意出售房源的业主开始调整挂牌价。

麦田房产调研数据显示，大幅降价并不代表市场主流。根据麦田房产的统计，3月17日至6月11日的在售房源中，业主选择下调挂牌价的房源占到近六成；不过，下调幅度超过100万的仅占5%左右，这部分降幅较大的房源中，超9成总价都在1000万元以上。

中原地产分析师张大伟表示，本轮房地产市场在一二线特别是调控政策严格的部分城市中，已经出现了价格下调的迹象。但从整体市场看，全国的房地产数据依然处于上升过程中。房价上涨的城市数量依然远远超过房价下调的城市。

北京楼市新政三月议价空间增大

“最近有几套房子价格做了调整，其中太阳公元一期的一套15层的两居室，业主降价150万，原价1450万现价1300万，其他也部分略有调整。”

郭伟对21世纪经济报道记者表示，本小区目前有些卖房业主价格确实不同程度有所下调，看房客户比之前稍微有所增加，因为距离政策出台至今已约两个月，有些客户的房子陆续已经签约，购房周期已经有了大概范围，遇到合适的房子也好和业主约谈了，所以看房客户有所增加，但总体成交量依然很低。

链家周报显示，3月份以来均价总体处于下降通道中。需求端的降温使得买方在价格谈判中的地位出现明显上升，议价空间再次刷新2016年以来的最高水平。业主挂牌价降幅扩大，调价中降价占比达到最高，预计后期价格将继续松动。改善需求受到抑制，刚需人群相对比较稳定。

业主降价出售的案例不在少数。麦田房产向21世纪经济报道记者举例称，5月底，北五环一套四居室降价500万元出售，以1100万元成交。据经纪人介绍，这套房子是317新政前就挂牌了的，当时业主不着急卖，报价1600万其实是有点虚高的（小区同类房源此前成交价约1350万），后来业主相中了想换的房子，着急换房，就降到了1100万，一周时间就成交了，其实际降价，约为250万。而1100万的价格，基本上相当于小区去年年底的成交价。

什么样的房子相对能快一些成交呢？麦田房产多位经纪人表示，“现在的市场很明显，少数降价幅度大的房源，成交会比较快”。比如上述北五环那套房子，好几个月都没有成交，报价下调500万（比小区同户型新政前实际成交价下调250万）后，一周内就成交。“现在小区的成交价，确实降了，但相比去年年底时的水平还是要略高一点”，麦田房产回龙观区域一位业务经理举例说，她所在的小区，目前两居的成交总价平约为380万，比“317”前的430万明显下调，但还是略高于去年年底时370万的水平。

随着调控深入，市场调整迹象越发明显。麦田房产统计显示，5月份房屋最终的成交价，与业主最后一次报价相比，83%的房源议价后成交，这一比例相比前几个月均有所提升，尤其是比需求量暴涨的3月份上半月（3.1-3.16）上升了25%。这也显示，买家的议价能力在不断增强。

北京楼市调整迹象明显

买方议价能力增强背后是待售房源增加和成交量锐减的鲜明对比。

据麦田房产统计，3月17日至6月11日，整体待售房源环比前三个月增加了18%。房源总量的增多，市场成交的减少，都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。但与此同时，3月17日至4月16日，北京二手房网签量为近半年来最高的25079套，由于网签数据有一个月左右的滞后期，所以这个数据反映的是新政前的市场成交高峰，随后的两个月，网签量节节下滑，随后的这两个月，每月网签量的环比降幅分别达到43%和40%，为14283套（4月17日-5月16日）和8628套（5月17日-6月11日），已经达到近2年来的新低。

“新政前，小区一个月共成交30几套，317后这三个月，分别成交了8套、11套、5套”，麦田房产东四环国美区总监表示，现在的买家观望的比较多，一般出来看房的，心理价位也比较低，轻易不出手。

国家统计局数据显示，5月份，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个，涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有35个，较上月多出2个，二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅缩小、降幅扩大或由升转降的城市共有37个，较上月多出7个。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，无论是从四大一线城市看，从15个一线和热点二线城市看，还是从70个城市看，5月大多数城市的房价基本都是涨幅回落、降幅扩大或由升转降，收缩、下行的趋势较为明显，这说明全国新一轮楼市政策的作用正在持续显现。而在限购限贷、限制商住、提高商贷利率以及各种堵漏措施的共同作用下，5月北京二手住宅价格环比降幅全国领先，政策成效十分显著。

胡景晖表示，317新政后，北京二手房价便开始下降，最初较为明显的就是部分大户型、高总价的房源。不过，大户型、高总价房源终究是少数，有这种支付能力的购房者也不多，所以这种降价还只是停留在点上。随着政策的持续，人们对市场的预期已经彻底转变，房价下调的心理也在不断蔓延，降价开始向中小户型、普通住宅转移，最终发展到了面上。可见，在政策的不懈调控之下，房价的回调已经由个案发展成为了趋势，并让改善群体从中受益。

楼市进入横盘期

在胡景晖看来，新房市场上，通过限购限贷和对开发商的管理，新房的入市数量、入市价格以及购买人资质、能力都受到了严格的约束。而在二手房市场上，虽然北京没有像部分城市一样设置可出售年限，控制二手房源入市数量，但针对购房人的资格却有着严格限制，针对购房人的支付能力也有高首付比例、高贷款利率的高门槛。因此，近期整个北京楼市中有意愿、有资格、有能力的购房者都大幅减少，市场热度非常低。

更重要的是预期的转变，胡景晖表示：在强力政策表现出的强大决心面前，人们已经改变了对北京楼市的预期，购房者相信价格会回调，而事实上价格也确实在回调，在买涨不买跌的心态下，即使是有资格、有能力的购房者也会谨慎观望。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，一方面是供应市场的预售价格监管，众多项目欲入市而不能；另一方面是需求市场的不断扼紧喉咙，用信贷等手段提高购房成本。供需双管齐下使得北京楼市成交逐渐进入横盘期。