燕郊楼市断崖式下跌 二手房房价参差不齐
股城网注：据每经报道，燕郊楼市断崖式下跌，目前二手房房价参差不齐。与此同时，燕郊许多开发商存在暗中变相加价的现象；有开发商甚至拿工业用地兜售商住公寓。
今年以来，各地政策“组合拳”连环出击，一线城市楼市再次收紧，“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升，随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之后，环一线楼市又有怎样的表现？中介机构、购房者以及开发商各方的态度与策略又发生着怎样变化？
在即将进入2017年下半年的时间节点，《每日经济新闻》推出环一线楼市系列调查，以天津武清、燕郊、太仓、增城和佛山五大环一线热点城市为样本，记者通过深入探访，揭示出环一线楼市最真实的市场环境。
“北三县”已成为观察环北京楼市的风向标之一。其中，一度狂飙突进的燕郊楼市备受瞩目。
从地缘上讲，受益于通州城市副中心等影响因素，燕郊过去一段时间曾是投资客扎堆之地，房价涨幅甚至超过一河之隔的通州。但今年3月以来，廊坊加码调控，不断打补丁，燕郊二手房和新房交易市场能否延续之前的火热？
6月24日，《每日经济新闻》记者实地走访发现，燕郊楼市已不复往日的喧嚣，除了销售中心门店清冷，销售人员转向力推非限购的商住公寓外，更有开发商直接以工业用地开发住宅等。
燕郊楼市断崖式下跌
从地铁一号线大望路站出，再转乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一，全程约莫40分钟左右，从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。
随后，记者来到孔雀城营销中心，销售人员丰女士表示，目前毛坯住宅均价2.5万元/平方米左右，二手房价格在3万元/平方米左右。
在紫竹湾商业广场一处销售中心，销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者，目前二手房房价参差不齐，以纳丹堡为例，均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到，目前燕郊房价存在很大差别，一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。
链家官网显示，目前燕郊房源库存共1784套，均价2.7万元/平方米。《每日经济新闻》记者梳理发现，从3月21日廊坊限购政策出台以来，截至6月25日的6月份仅成交了35套，已接近冰点，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。
隐形费用涉嫌变相加价
“双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时，急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。
前不久，《每日经济新闻》报道大名城上海一楼盘另收68万元装修款后，引起社会广泛关注。在燕郊，记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。
“现在商住两用的公寓房不限购不限贷，2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者：“好在我们现在还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。”
小李介绍说，跟客户签订购房合时也会签订装修协议，但其并没有拿出装修协议。当记者说要自己装修时，对方明确告知“不行”。
他解释道，“因为这是开发商统一的，主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格，小李用“以后住在里面，保证就像住在酒店一样”来形容。
在盈时·未来港一销售中心，记者也遇到同样的加价问题。记者咨询一套单价为1.6万元的复式公寓，面积大概55平方米，总价为88万元，销售人员表示：“现在购买会有团购优惠价，但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”
关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形，记者多次拨打三河市房管局电话，但一直无法拨通，随后采访廊坊市房管局，一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为，房管局只管开发商违规收定金的行为。
工业用地建公寓
随着限购升级，一、二手商品房的交易已接近冰封，有开发商开始打政策擦边球，通过工业用地建公寓，以租代售的形式暗地里卖给买房人。
豪展地产销售中心的丰女士表示，限购之后开发商也着急，现在燕郊也开始重点开发商住公寓。在盈时·未来港的沙盘前，销售人员全程以购房置业的口吻推介，但拿出及签订的合同却是租赁合同，租赁期仅为20年，用途显示“仓储”。
鑫昇置业一位销售人员告知记者，未来港公寓的价格是1.6万元/平方米，之所以比市场价格便宜，是因为未来港是50年产权的工业用地，工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别，销售人员说：“性质差不多，产权用完了以后继续和国家续约。”
“我们签订的合同里写了，以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示，“我们和当地限购政策打一个擦边球，要不然外地人想买根本买不到。”
销售人员进一步解释，“我们是以租代售的模式，政府是支持的，如果说你三五年之后想卖的话，直接找到物业，然后物业给找买房人，也就是一纸合同的事情。”《每日经济新闻》记者在合同中发现，在变更手续时租户需交类似中介费，每次每户两万元。
上述销售人员给记者计算了一下相关费用，以53.36平方米的复式公寓来看，单价1.6万元/平方米，总价约87万元，另加5万元电商费以后首付需30余万元，其余56万元则从银行贷款。
这意味着消费者以87万元的价格买了一个租期为20年的公寓。据销售人员表示，目前该项目共有38栋楼4800户，其中“已售”1700户左右。
有意思的是，销售人员一再跟记者强调，如果买了房，日后开发商会申请土地性质变更，到时候就由50年变更到70年大产权，那可就捡大便宜了……
该现象是否合规？记者采访三河市房管局，后者的公开电话一直无法接通。对此，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣质疑：“工业用地怎么能建住宅呢？”
张茂荣表示，不管建的公寓是卖给个人还是卖给集体，首先要确认是不是合法建筑，如果是有产权证的合法建筑，转让、出租都是可以的，但从购房者来看，租赁和买卖的概念完全不同，最长20年租赁期限到期后，所有权仍归还出租方。
他还说，如果是不合法的建筑，租赁合同的法律效力就存在问题了，购房者无法得到保障，一旦发生争议，法院将判处租赁合同解除，购房者还要支付房屋使用费。
环京·武清
武清二手房大幅跳水新房开盘前仍能用“房票”内定
“是本地人吗？”近日，《每日经济新闻》记者走进天津武清区的任何一家售楼处时，置业顾问都要先确定购房者资格。
今年3月31日起，天津推出限购政策后，立即将北京、河北等各外省的购房者挡在了“门外”。目前，武清区的房地产市场究竟如何？
浩华地产的统计销售显示，5月份武清楼市成交套数1509套，环比增加113%，同比减少53%。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28%。
穿透数据背后，记者通过深入调查，试图揭开限购下区域楼市的真相。
一、二手房价倒挂
“现在政府管得严，三期最新的价格还没定，推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多，在1.5万（元）左右。”在鸿坤原乡郡售楼处，一位置业顾问对记者表示。中介数据显示，这附近的二手商品房价格都在2万元左右。
记者发现，目前武清城区新盘并不多，但价格下降之后，武清区本地人的购房意愿强烈，购房者普遍认为目前是一个抄底的好时机。
一位中介介绍说，之前武清才40多万人，现在得有80多万人。记者查阅武清区统计局数据时发现，从2007年至2015年，该区户籍人口由83.1万人增加到90.08万人。
一位武清本地人告诉记者，由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策，使得很多没有北京户口的人和河北人，为孩子上学来武清买房落户。
天津财经大学的一位教授告诉记者：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价超过新房价不会是一个常态。”
环高铁站楼盘降价明显
“新政出台后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大，现在他们都没有资格了。”一位中介称。
该中介表示，靠近高铁站的小区降幅都比较大。熙和园限购之前最火的时候3.8万元/平方米，现在3.2万元/平方米左右。枫丹天城之前最高也炒到3.2万元左右/平方米，房天下显示该小区二手房均价约为2.2万元/平方米。本地人还是买城区房子的居多，这个月价格基本没变，4月份是一直往下降。
位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘，但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。记者发现，大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘，但7月份能否开盘也未可知。
一家上市房企天津分公司的总经理向记者介绍：“经过去年的发展，天津全市的房价已经比较平稳。但武清离北京比较近，未来还是很有发展（潜力）的，涨速不会像去年那样快。今年底天津的限价可能会放开，但限购不会变。”
贷款额度难批
鸿坤原乡半岛的置业顾问告诉记者，现在还有能直接签的期房，这些都是因为购房者贷款没能批下来，清退出的房源。
上述职业顾问也表示，贷款现在不太好弄，所以他们是和香河农行合作的，贷款利率一般要上调10%。
某银行武清分行的一位工作人员告诉记者，目前其银行额度比较紧张，放款很慢。首套利率一般会在基准利率标准上浮10%，二套有可能会上浮20%。有些开发商会找到“总行”放款，不过这样会有很大的代价。
另一楼盘的置业顾问也表示，贷款今年不好贷，好多银行今年停止贷款，剩下的条件也很苛刻。如有个客户去年7月份之前买的房子，到现在公积金贷款还没批下。
买新房仍可操作
2016年，武清区房管局曾就“房票”一事发布通告全面治理。记者走访多家楼盘时均被置业顾问告知，现在查得很严，不存在“房票”。
但一位中介向记者介绍，现在还没开盘的好多房子都是开盘前内定好了，开盘后也许也可以买到房子，但绝对挑不到好楼层、好户型，一张“房票”大概6万元。像远洋之前的一个楼盘95平方米的户型说是有160套，结果开盘只有40套，其余120套全部被内定了。
据该中介人士称，某大型房企旗下红熙郡和鸿坤原乡郡都可以操作，交钱内定之后只能说先等着，然后按照售楼价签约。“你去售楼处问就是没房子。其实房子被一些人定，你给15万元，然后他带着你去网签、交首付。这个叫差额，6万元纯粹就是房票。”
据了解，即便这样，因为一手房和二手房价格差太多，之前交30万元还有人买，一手房加上这30万元也比二手房便宜。
一位业内人士分析说，现在还是二手房稳定，一手房即便交了“房票”还是不稳定，到时也没准选不到房。而一位置业顾问坦言，像“房票”这种情况，人家认识公司的领导，给关系户留几套房子也很正常。
环沪·嘉兴
嘉兴部分楼盘一年涨幅超五成库存同比下降近四成
还记得5月22日在嘉兴市大剧院上演的那场“宇宙级土拍大戏”吗？为争抢8宗宅地，425家房企鏖战近8小时，“中签”者在台上兴奋得像中了巨额彩票。
嘉兴，这个位于上海、杭州之间的一个地级市，随着上述两个热点城市购房限购的不断升级，却迎来了一波购房溢出效应。《每日经济新闻》记者近日实地探访嘉兴市及嘉善县部分楼盘，发现有楼盘一年房价涨幅超过50%。
有楼盘房价一年涨七成
嘉兴市以及下辖的嘉善县，虽然被归为三四线之列，但部分楼盘的房价在短短一年内上涨超过50%，丝毫不逊于一二线城市。
6月24日上午，尽管下着大雨，但位于高铁嘉善南站附近，新西塘孔雀城项目营销中心的停车场内，已停满了来自江苏、上海等地的车辆。
在置业顾问雷潇延的引领下，记者进入营销中心，此时的营销中心内早已人头攒动，还不断有购房者涌入。
“现在正在推的是孔雀城半岛跃府，单价在15000~16000元左右/平方米。”雷潇延告诉记者：“小区有专门班车到嘉善南站以及城区，规划有学校、酒店、商业等配套，完全不用担心。”
同样在嘉兴市嘉兴南站附近的金地都会艺境项目的营销中心内，前来购房人的也是络绎不绝。
“刚刚推的89平方米的三房户型房源已经卖完了，现在只有73平方米的两房户型，均价13000元/平方米，送精装送车位。”置业顾问小杨告诉记者：“我们这到嘉兴南站只有4公里，开车也就是几分钟时间，到上海虹桥不到半小时。”
便捷的交通，1万元出头的房价，嘉兴市、嘉善县吸引了不少在上海、苏州等地工作，但又不满足上海、苏州购房条件或者即使满足购房条件但又买不起住房的外地人。
“孔雀城购房者主要有三类群体，嘉善本地改善型客户、在上海工作的外地人、在苏州工作的外地人。”雷潇延告诉记者。
“金地都会艺境主要以嘉兴本地客户和在上海工作的外地人为主。”小杨如是说。
外溢的购房需求，最直接的体现则是快速上涨的房价。新西塘孔雀城去年7月的售价只有9000元/平方米左右，短短不到一年时间，涨幅达70%。
嘉善南站附近另外一个楼盘塞纳蓝湾，第三方平台数据显示该项目去年9月的售价在12000元/平方米左右，记者从中介公司“乾源地产”处了解到，该项目二手房均价已经达到18000元/平方米左右，涨幅在50%左右。
住宅库存同比下降近四成
当下嘉兴楼市库存明显回落。嘉兴市统计局数据显示，截至5月末，嘉兴全市待售面积365.14万平方米，同比下降31.8%，总量较4月末下降3.1%，其中住宅待售面积160.65万平方米，同比下降38.6%，办公楼和商业营业用房待售面积分别为34.84万平方米和126.12万平方米，同比分别下降34.7%和23.3%。
“一二线城市房价上涨的带动，特别是上海等地外溢的购房需求，以及嘉兴地处上海和杭州之间这一独特的区域位置，是嘉兴此轮库存明显去化和房价快速上涨的重要因素。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉《每日经济新闻》记者。
中国指数研究院杭州分院副院长兼研究总监高院生也告诉《每日经济新闻》记者：“一二线城市限购导致需求外溢明显，轨道交通的发展以及城市圈规划，加速了像嘉兴这类环一线周边三四线城市楼市的升温。”
“长期来看，类似于嘉兴、嘉善这类环一线城市的房地产市场的大趋势依然被看好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“但后续市场潜在的二手房供应会比较多，此外类似的环上海的湖州、太仓、平湖等城市，未来或许会对嘉兴形成一定的竞争效益，嘉兴的房价上涨也会受到牵制。”
环沪·太仓
上海投资客撤离太仓本地客消化楼市六成房源
享有“上海北大门”之称的太仓，受到上海楼市溢出效应的影响，仅2016年楼市就创造了199万平方米销量，同比增长78.5%。这造就了太仓房价上涨、土拍盛宴连连。
《每日经济新闻》记者走访调查发现，限购之下，太仓楼市需求结构被重新洗牌，恐慌购房情绪缓解，房企则面临的竞争更加复杂化。
供地同比减少三成
2016年楼市的火热，在太仓依然保持着温度。就土地端而言，今年5月31日，太仓市国土资源局一举挂牌出让10宗经营性用地。
“对于太仓楼市，每次土拍待出让地块时会带动周边在售项目的热销。”一家房企驻太仓的营销总监向《每日经济新闻》记者直言。
土拍能对市场产生如此大的影响，还在于市场逐渐呈现供不应求的迹象。克而瑞数据显示，2017年上半年太仓新增供应量47.63万平米，比去年同比减少37.6%。
据上述营销总监介绍，因为太仓热点区域没有供地，项目卖一个少一个，所以有的项目有意放慢开盘节奏。
另一方面太仓目前的需求依然较旺盛。据上述营销总监介绍，投资客对太仓的热情不减，而太仓本地客户的需求也逐步攀升。
统计数据显示，5月份太仓全市共销售商品房14.4万平方米，与上月相比，环比增长40.8%，其中住宅成交11.52万平方米，环比增长51.6%。
据记者了解，太仓热点项目的销量也颇为客观，仅第一季度排行TOP5的楼盘销售额均超过1亿元。
本地客需求释放
太仓楼市余温仍存，但同时也出现了一个有趣的变化。
据上述两项目置业顾问透露，限购一定程度上对外地投资客有所影响，而项目能热销更多是因为受到本地客追捧，整个新区的房价也稍微有所提升。
伴随着去年限购政策的实施，太仓购房客群已悄然发生了变化，克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞就告诉《每日经济新闻》记者，近期太仓市场是主城内客群开始逐渐增加，太仓这块集中于主城区，销售比较好。
太仓桃花岛项目置业顾问就告诉记者，上周项目推的300多套房源，吸引了1000多组意向客户到访，其中本地客占比较大，最终项目经过公开摇号选房的方式，开盘当天售罄，开盘均价1.4万元左右/平方米。
有趣的是，距离项目不远处是今年3月刚拍出的一块地，楼面价接近9000元/平方米。有购房者表示，“这个地方以后涨价空间不小，现在这个价买到就可能赚到。”
投资太仓仍“有门道”
上述开发商人士告诉《每日经济新闻》记者，相比去年下半年上海投资客爆棚的现象，今年太仓楼市出现了反转，外来投资客大幅减少，本地投资客却是一拥而上。
克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞介绍，靠近上海的浏河板块，一向是上海投资客聚集地，但自去年10月份太仓限购以来，上海客大幅减少。
不过，虽然限购提高了门槛，但投资客进入太仓依然“有门道”。据毛呈飞介绍，有不少开发商替外来投资客锁定房源，允许其先行缴纳30%~50%的首付，等一年过后缴满社保，再来缴满剩余房款。
“但这是最大限度了，对一直讲究现金为王的开发商来说，无疑会造成很大压力。目前一些热销楼盘更倾向销售给本地客。”毛呈飞表示。
毛呈飞表示，由于前一阶段上海投资客的光临，太仓本地人才意识到这里的投资潜力。上海客比例虽然在减少，但其关注度依旧很高。