北京楼市已全面降温一二手房交易额大幅下降

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股城网注：数据显示，北京楼市已全面降温，新建商品房成交量同比下跌43.7%，二手房同比下跌35.4%。分析人士认为，房地产调控持续加码。

楼市还是最好的投资品吗？至少在今年上半年各家机构发布的数据上看，投资的需求已经被抑制：在多重调控政策的重压之下，一二线城市的楼市已经出现全面降温。业内人士预计，今年下半年，这样的趋势仍将持续。

北京地区交易额已经下降

上半年，全国楼市迎来了“史上最严”的调控政策。多地对于楼市的政策不断加码，不少一线城市迎来限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。而三四线城市虽然继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。

中原地产发布的最新数据显示，从全国市场看，虽然上半年整体市场依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线城市占比明显减少。以北京为例，在过去的2017年上半年，新建商品房住宅签约901亿，签约住宅套数为13469套，同比跌幅达到了43.7%。二手房住宅上半年合计签约87601套，同比跌幅达到35.4%。

伟嘉安捷的数据显示，受此影响，6月份北京地区二手房贷款市场成交量环比上月再下跌15%左右，在经历几个月的连续下跌态势后，购房人贷款需求及银行贷款环境的收紧使得成交量进一步呈现“冷却”态势。

伟嘉安捷企划部经理吴昊表示，目前包括北京在内的一线城市，成交和房屋价格水平都出现了企稳回落，购房人出手入市的意愿逐渐降低。

此外，上半年土地的平均溢价率相比2016年也有所下调。在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。数据显示，武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。

楼市政策或将再加码

“热点的一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。”中原地产首席分析师张大伟预计，从趋势看，四季度房地产销售数据的涨幅很可能降到个位数。

张大伟认为，一二线城市已经基本完成去库存任务，预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下，房地产调控持续加码。从市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在三季度出现环比下行，三四线城市依然会在投资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线城市。

吴昊也认为，在管控力度严格，银行信贷收紧的环境下，市场的“低温”将持续至下半年三四季度，短期内不会出现明显的大幅回升。

不仅如此，尽管现在不少城市已经进入“五限时代”，但业内人士认为，全国楼市的调控政策仍将继续加码，调控城市数量也将继续增加。

张大伟认为，一二线城市已经出现了环比下行，虽然三四线城市继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。“从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务，预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下，房地产调控持续加码。”（来源北京晨报）

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北京楼市供应短缺7月份仅9个楼盘预计入市

根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年7月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括首开国风美唐、北京城建·上河湾、首城汇景墅等5个老项目后期，以及东方蓝海中心、通州万国城MOMA等4个纯新盘。

从入市项目特征来看，7月预计入市的9个项目全部位于郊区县甚至远郊区县，其中4个项目位于五环至六环，另外5个项目均地处六环以外。亚豪机构市场总监郭毅分析，这一方面是受到取证限制的影响；另一方面则是需求导向，今年以来信贷持续收紧，资金方面的限制对于改善型需求影响最大，对于远郊区县较低总价的首置刚需影响较小，因此中低价位项目入市积极性相对更大。

据了解，上半年北京住宅市场入市量一直维持低位，截至6月23日仅有56个项目入市，而自3月密集调控之后，二季度入市量更是仅有21个项目，楼市“小年”特征显著。郭毅认为，供应“小年”的出现一方面是受到政策制约，商办受限，住宅预售证监管使得可上市项目量锐减，这也是制约供应的最直接原因；而除此之外，去年仅有7宗可售纯商住宅实现出让，这也是除政策因素之外，造成今年市场供应极度不足的原因之一。并且这7宗地块住宅部分实际楼面价均在每平方米31000元以上，且有4宗超过每平方米40000元，原本均预期冲击8万元以上的豪宅市场，而目前的市场现状也压制了这仅有的几宗宅地的入市积极性，目前仅有绿地大兴黄村地块已入市。受到这两方面的影响，预计下半年供应情况也难现转机。

不过郭毅预测，供应情况在明年将出现转机。今年伴随着楼市的收紧政策，同时提出加快供应，仅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售纯商部分共计85万平方米，自住房合计91万平方米，并且目前仍有10宗住宅用地处于挂牌出让过程中，其中不乏丰台西铁营这样的三环内优质地块，土地供应量相比去年有飞跃式提升。而这些地块均在土地出让合同中就明确了较低的“住宅限售价格”，对于房企而言，限制销售价格意味着锁定了回款总额，因此尽早上市，通过加速周转来降低成本也将成为未来趋势，预计这些地块将在明年年初甚至今年年底就将开始陆续入市，届时，北京楼市供应短缺的现状也将得到有效缓解。（来源北京晚报）

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