房价房租如何走？业内人士称学区房的租金会上涨（2）

地产股集体异动

受九部委“挑逗”，连涨两日的房地产板块，20日再度大涨1.57%。

20日午后1：30，地产股集体异动，万科A、卧龙地产、滨江集团、大龙地产、华远地产、浦东金桥、万通地产等多只个股几乎在同一时刻直线拉升。

先来看消息面的影响：

1、九部委要求大中城市发展住房租赁市场，有机构初步估算，房地产租赁市场规模可达1万亿元。此外，还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按3%-4%的租金计算，附加价值达300-400亿元。

长江证券发布研报称，发展租赁企业，也为房企带来契机。鼓励房企使用库存房、新建房开展租赁业务，引导租赁企业与房企合作，开发“租赁地产”。租赁市场为白银时代房地产企业转型带来发展新机遇，租赁企业的发展也有利于房地产企业消化库存，加快资金回笼。

2、2017年1-6月，全国商品房销售面积为74662万平方米，同比增长16.1%，增幅较1-5月扩大1.8个百分点；销售额为59152亿元，同比增长21.5%，较1-5月扩大2.9个百分点。

中金公司认为，上半年商品房销售面积大幅超预期，一、二线热点城市6月销售增速呈下行趋势，三四线市场销售端仍保持强劲韧性。预计下半年房价将持续走平，建议关注地产龙头股。

再来看看A股市场上的地产股到底贵不贵：

据东方财富Choice数据统计，行业整体估值方面，房地产板块有较大优势，仅高于银行板块，房地产板块市盈率仅为17.95倍，低于建筑装饰行业的19.44倍市盈率，也低于家用电器行业的23.31倍市盈率。

就个股来看，房地产板块中，市盈率低于20倍的个股共有41只；其中，市盈率低于10倍的个股也有6只，分别是新湖中宝、华联控股、世茂股份、金地集团、华业资本、信达地产。

数据显示，我国有700万大学毕业生，2.45亿流动人口……每年，在人口净流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。

目前公布的12个城市名单中，仅广州率先发布了具体的政策。

中原地产首席分析师张大伟认为：

第一，政策的原则是建立租购并举的房屋消费制度，一定程度上有利于稳定租赁市场，提高租房者权利。

第二，这一政策其实并非新政策，实际在过去的全国房地产市场发展中，租赁是可以就近入学的。

第三，租赁的就近入学，并不能保证优质学区入学，从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。

从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。

第四、相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多的是发展问题，除非全国教育资源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入学学区房。

张大伟表示，最近租赁市场的政策非常多，对于租户的权益来说，有一点的积极意义，但总体看，租赁客户依然处于弱势地位，特别是如果房价继续上行，租户也不会选择长期租房。所以租售同权只是开始，目前看，这一政策还需要更多的落地细则配套才能发挥积极意义。

对于对房价，特别是学位房的影响，业内人士表示，这会增大名校学区房的租赁需求量，租金会上涨。同样的供应量和价格条件下，名校学区房的投资回报率会升高，这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房。

还有业内人士认为，九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，再联系到广州的租售同权，以后有可能是社会主流。这些措施并不是为了打压房价，而是政府希望引导和增加房屋的持有价值，鼓励老百姓持有，而不是买卖投机。用股市来举例的话，就是希望多一些现金分红，然后鼓励大家长期价值投资。

从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。

此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。

另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

租售比提高了吗？深圳一套房67年回本

据不完全统计，现在规模化的住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右，这与其他发达国家相距甚远。比如德国，拥有自有房的概率只有40%，租房率却达到60%。

此次，政策主要鼓励租赁机构“进场”，至于机构成分，只有一次提及“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业”，从《通知》全文不难发更加强调发挥政府或者国有企业的作用。

记者以深圳为例简单介绍一下目前租赁市场的投资回报情况。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策引导下，上半年，深圳房地产自住占比上升为74.4%，比去年全年73.7%有明显上升。相对而言，有投资意向的客户比重下降至25.6%。

深圳中原研究中心数据显示，2017上半年租金的慢回升趋势形成，全市住宅从1月份68.8元/平/月的租金水平缓慢回升至目前71.5元/平/月。目前深圳房价仍旧处在高位，导致住宅租金回报率仅有1.5%左右，相当于66.7年才能从租赁回报中收回购房成本。结合住宅70年产权来看，当前的租金回报还是处在相对较低的水平。

而在2015年深圳住宅的平均租金回报率约2.55%，当时房租71元/平/月。

不过，深圳房价相对较高，而租金相对较低，因此深圳买房的租金回报率很低。但其实中国无论是哪个城市，租金回报率都不是那么的理想。

从这个理论来看，就中国市场来说，如果能够接受长期租房的生活方式，租房子其实比买房子要划算，但前提是房价不涨。然而，前几年房价增值的速度远超租金回报。

有业内人士认为，房子只要随CPI增值，买房就是划算的。现实中，大部分城市的房价往往会跑赢CPI，也高于银行存款利率。

可否将拉动万亿租赁市场

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

近日，万科董事会主席、首席执行官郁亮此前曾表示，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。

住房租赁市场方面，郁亮表示，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间，计划今年做到10万间。

链家研究院报告显示，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

不过，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。“租房市场这片万亿市值的蓝海，未来一定是租售并举，但这一制度从落地走向成熟完善，还需时日，也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。（来源券商中国）