土地增值税拟立法 增加房企资金压力推动行业良性发展

讨论多时的土地增值税终于被提上日程了，目前财政部和国家税务局联合印发了《中华人民共和国土地增值税发意见》，将会上升为法律，也向社会公开征求意见。土地增值税拟立法引关注，土地增值税什么时候才能实施？

对于土地增值税的实施，对以后大家有什么影响？此次征求意见稿的出台有哪些深层次意义？据了解到，土地增值税立法，增加房企资金的压力，也推动行业的良性发展，推进国家治理体系和治理能力现代化。

《关于〈中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)〉的说明》指出，《条例》规定，转让国有土地使用权及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上，征求意见稿将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称集体房地产)纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

“这主要是为了贯彻落实党的十八届三中全会有关要求，与土地改革相衔接。早在2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅就明确要求建立集体经营性建设用地入市制度，并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价”刘剑文说。

施正文认为，除了扩大了征收范围外，此次出台的征求意见稿与《条例》相比，还扩大了各地政府的权限，调整了税收优惠政策，明确了纳税义务发生时间和申报纳税期限，清算环节由应清算与可清算合并为应清算，改变了征收管理模式。

“土地增值税比较复杂，各地差异较大，很难制定一个全国统一的标准，此次发布的征求意见稿增加了‘授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形；将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征；增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税’的规定，赋予了地方政府一定权限，可以根据当地财政收入、房地产市场需求制定相关政策，做到因地制宜，因地施策。”施正文说。

征求意见稿对于房地产行业的长期影响也引起了社会关注。目前，房地产企业仍是缴纳土地增值税的主力。财政部数据显示，2018年土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。根据企业年报，房地产企业恒大、碧桂园和万科，2018年应交土地增值税分别约为521亿元、139亿元和196亿元。

在刘剑文看来，征求意见稿对于房地产行业而言影响不大，可能会给房地产企业造成一定的资金压力，但能有效推动房地产行业优胜劣汰，资金雄厚的房企会更加具有竞争力。

施正文也认为，征求意见稿对申报纳税及清算环节的有关规定更具强制性，相比《条例》更加严格、规范，这将在一定程度上增加部分房企的资金压力，抑制房企过度粗放发展、游走在灰色地带等问题。虽然短期内会降低房企的资金利用率，但长远来看将更有利于房企把握开发经营节奏、防控资金风险。

“另外，征收管理模式变为后续管理。这种变化增加了房地产开发企业的税收风险，若税务机关在事后监管、稽查中认为需要补缴土地增值税的，企业将面临税收滞纳金、罚款的税务风险。这样一来，纳税人需要在前期环节更注重对相关政策与操作口径的把握，包括资料准备、内部风险控制等”施正文说，土地增值税如果不能合理实施，可能会变成逆向调节，导致房地产市场供不应求，从而推高房价，使其不能有效发挥市场调节的作用。