北京楼市：北京学区房降200万 持续降温

股城网注：楼市政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。据了解，有的北京学区房降200万。房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

某股份制银行个贷客户经理李明（化名）说，他所在的银行在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房按揭贷款额度，已经到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮利率，放贷速度会快一些，否则要等很久。”

6月5日，新京报独家获悉民生银行率先提高首套房贷利率，6月11日和12日，新京报记者走访多家中介和银行获悉，又有部分银行将首套房贷利率上浮。不过，目前北京地区首套房贷利率仍多为基准。

6月11日，海通证券首席经济学家、首席宏观债券分析师姜超直陈房贷利率飙升的核心原因，“银行无米下锅”。

一家股份制银行高管认为，房贷利率高企的现状预计会持续到今年底。民生银行在发给新京报记者的书面回复中称，此时对房贷利率进行调整，是根据实际情况进行动态调整，属于弹性定价，非长期不变定价，可根据客户情况适当调整。

北京3·17新政，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降。

“以前敞开了放贷，现在小心翼翼”

李明（化名）是某股份制银行个贷客户经理，从事房贷业务4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。

这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来。

2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

在此之前的11月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行，要求控制房贷规模。多家银行内部人士透露，今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行，要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。

“这意味着什么？今年的房贷总额度肯定吃紧，甚至骤降。”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额，但是，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。

李明说，他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下，20亿额度将很快用完。

“以前是敞开了大胆放贷，现在是小心翼翼严格控制。”李明表示，银行现在是挤牙膏式批放贷。

额度太少，主动“劝退”购房者

贷款利率的提高，加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。

一位购买首套房做婚房的购房者称，“房贷利率上涨10%，25年期限来看，300万的贷款每月较8.5折时多还1000元，还是可以接受的。但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑。”

李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行。

3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认贷”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控。此后，楼市成交量与成交价双跌。

“3·17之后，由于银行迟迟不放贷，加上利率上升，不少投资者来银行抗议。”李明说，目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停贷”。毕竟，“银行也不能赔本赚吆喝。”

近日，有媒体报道了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷，再次加剧市场恐慌。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因，这一报道严重失实。

实际上，银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。

“就我个人而言，收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半。”李明说，去年楼市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元。

要么主动提出涨利率，不然就慢慢等

要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待。

李明说，实际上批贷的速度基本不受影响，但放贷时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待。

据新京报记者了解，在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下，最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反映，眼下等房贷放款，很可能“拼的是贷款利率”，而不是申请时间的先后。

“房子两个月前就谈妥了，现在就是等银行放款，房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。

陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价最终谈定430万。由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合贷。为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款，房贷部分走商贷申请了180万元。

在中介的协助下，抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到银行放款。

“联系客户经理，也是说没额度，让再等等。”陈女士无奈地说，这套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夹在中间，可也只能等着”。

小美（化名）也是排队苦盼房贷大军中的一员。

她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”。

“就算我接受溢价，按照平安银行现有的基准利率，也没什么贷款额度，大家都在排队。”小美苦恼地说。

昨日，新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期。他告诉记者，排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。

记者了解到，从一季度末开始，各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。

据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。

有的北京学区房降200万

而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例，以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。

目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。

亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。

比如，3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。

6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。

多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。

黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。

据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部官网显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。

报价下调200万元并非孤例。

房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。

北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”

该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。

“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。

德外学区房源报价也出现下降。某大型中介官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。

上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。

在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”