SOHO再售京沪资产 潘石屹谋求转型不断卖卖卖
股城网注：SOHO再售京沪资产，预计总计销售额将超过105亿元。据统计，若上述两个项目成功出让，四年内SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业套现超过340亿元。
继以35.73亿元人民币，赚取毛利1.27亿元出售上海虹口SOHO不足10天后，昨日，SOHO中国再次释放要整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的消息。
据近日《证券日报》记者向SOHO中国方面证实，自2012年8月份SOHO中国宣布由散售向持有物业运营转型之后，尽管多次出售上海的办公物业资产，在北京也曾散售一部分物业，但这是第一次整售北京的物业资产。
值得关注的是，有业内人士向《证券日报》保守估计了光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的市值，预计总计销售额将超过105亿元。换言之，若上述两个项目在今年成功出让，这将意味着从2014年开始，四年内，SOHO中国将通过销售京沪两地办公物业套现超过340亿元。
SOHO再售京沪资产
事实上，光华路SOHO2是SOHO中国旗下“很有故事”的资产，SOHO中国持有该项目已经有10年左右时间，但享受其租金收益则仅有3余年时间。
据记者了解，光华路SOHO2位于北京CBD，原光华路SOHO正对面，由德国GMP建筑事务所设计，自2014年底启动招商，目前项目的整体出租率超过98%，办公租户以文化传媒、科技互联网、金融类为主，商业租户以展览展示类为主。
如今繁华时尚的光华路SOHO2前身是一个拥有复杂“经历”的坑。“我们接手时它就是一个坑，这个坑挖了近13年的时间，当时下面的树都长的2人粗了。”潘石屹曾向《证券日报》记者坦言，这个项目非常复杂，在当时这就是一个非常危险的项目。
资料显示，该项目最早是海南一家上市公司琼民源所持有，但由于老板被抓，便由北京中关村科技收购。然而由于地理位置等特殊原因，该项目迟迟未动工，直到2007年政府介入，华远当时的董事长任志强接手了该项目，仅仅一个月后转手给了潘石屹。
任志强持有该项目一个月后加价1亿余元卖给了潘石屹，彼时，SOHO中国刚刚上市。据悉，光华路SOHO2的收购合同金额为10.3亿元，而潘石屹当年IPO募集到了19.7亿美元。
然而，该项目自SOHO中国接手后便官司不断，“因为项目牵扯的时间很长，有各种纠纷，有的官司我们都是第七被告、第九被告，真的很复杂。”潘石屹曾告诉记者。
从计划2008年开始预售到2014年底启动招商，经过各种“复杂的经历”后，光华路SOHO2开始成为SOHO中国租金收益的重要助力。
据SOHO中国2016年年报显示，2016年度，光华路SOHO2租金收益达2.1亿元。同年，SOHO中国的租金收入为15亿元，光华路SOHO2贡献了13%以上。
更重要的是，鉴于客观复杂的历史，潘石屹持有该项目10年左右时间，如今SOHO中国名下可整售该商业办公项目的面积是9.43万平方米。
“现在北京CBD核心物业整售的并不多，周边这类物业售价一般在9万元－10万元/平方米，保守估计，以7.5万元/平方米售价计算，SOHO中国名下的该物业市值将达70亿元，但考虑到整售，可能会有一些折扣。”第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤向《证券日报》记者透露，即使有折扣，其市值也不会降低多少，因为北京写字楼市场对这类物业需求很大。
显而易见，该笔物业若成功出售，为SOHO中国带来大笔现金的同时，也将为其带来非常丰厚的利润。
高位卖出资产有望超340亿元
值得关注的是，光华路SOHO2虽然是潘石屹转型后首次欲整售的在京资产，但在上海市场，SOHO中国已经完成多笔资产的转让。
2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售了上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中国2015年度业绩发布会上宣布，SOHO中国将拿出旗下个别项目，尝试整体出售。同年9月份，潘石屹将当年闹上法庭的外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元；2016年7月份，SOHO中国宣布，将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司，成交总额为32.97亿元，折合单价达7.67万元/平方米；今年6月份，SOHO中国以35.73亿元出售虹口SOHO。
换言之，潘石屹在4年内已经出售了5个半上海项目，总计金额达236亿元，2014年至今，每年至少卖掉一个上海项目。
而此次启动整售的项目仍有上海资产。SOHO中国表示，位于上海虹桥临空经济园区的凌空SOHO，由知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平方米。目前整体出租率超过95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主，商业租户以展览展示类、餐饮类为主。
“在虹桥商务区，这类物业售价在5万元－6万元/平方米之间，以12.8万平方米的可租面积计算，总价约为60亿元－70亿元之间，但考虑整体出售，可能总价在40亿元左右。”同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者如是透露。
按此计算，上述两个项目市场估值有望达到110亿元，预计可能在105亿元以上。若两个项目都能成功出售，有可能将为SOHO中国注入超过100亿元的现金。2014年以来，SOHO中国通过出售资产套现金额也将达到340亿元以上。
对这两个项目的整售，潘石屹也坦言：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”
熊志坤和张宏伟也均向本报记者表示，SOHO中国出售资产属于高位套现，是根据市场走势作出的判断，很正常。
据记者了解，若加上2017年全新入市的SOHO天山广场，以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到160多万平方米，但若上述两个项目卖出后，估计则会降至140余万平方米。
需要一提的是，在经历了转型初期阵痛后，2014年至2016年，SOHO中国的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹眼中，这意味着转型的成功，但自2013年获取北京丽泽一个项目后，SOHO中国再未有任何新项目入账。若卖出上述两个项目，每年将损失逾3亿元的租金收入。但随着新项目进入收租期，租金收入则有可能快速上涨。
558亿存量难局与老潘告别地产脚步
仲量联行中国区研究部总监周志峰在接受采访时就表示，过去几年间，由于资产增值速度过快，一线城市按照租金收入计算写字楼的投资回报率均在4%以下，而从写字楼市场近两年的表现来看，当前的租金水平已经处于高位，未来租金水平虽不至于下跌，但增长趋势或将趋缓。
周志峰同时强调，在写字楼的实际交易过程当中，投资者衡量的并不仅仅是租金收入，还有写字楼物业的资本增值部分。当前市场对北京、上海的写字楼物业资产价值，投资者仍然具备增长的预期，这也是这两地近两年来写字楼交易活跃的主要原因。
第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事温书阅则对观点地产新媒体表示，过去一年间，北京局部市场受供求关系的影响，租金收入实际上略呈下降趋势。
但实际上在国内REITs等金融产品发行条件日趋成熟的背景下，投资者更倾向于持有核心区域的优质写字楼物业，并通过REITS或类REITS等金融产品来盘活资产，在不占用资金的前提下将不动产变为更为灵活的金融工具。
是以，对于SOHO中国的出售行为，有业内人士就表示，这或许更多的是出于企业战略层面的考量。
观点地产新媒体留意到，截止2016年底，SOHO中国拥有投资物业资产价值550.87亿元，发展中物业及持作销售用途的已落成物业42.27亿元，扣除掉此前已经出售的虹口SOHO账面价值，SOHO中国存量资产规模超过558亿。
尽管SOHO中国年报及官网均披露，公司在全国共拥有24个项目近400万平方米投资物业，但在其2016年年报上，却仅列举了11个项目97万平方米物业，公司今年选择出售的3个项目，恰好都在报表当中。（综合自证券日报、观点地产）